Compte tenu de la p\u00e9riode d’incertitude pour le commerce, et afin de tester la rentabilit\u00e9 d’une activit\u00e9 commerciale ou artisanale, les baux de courte dur\u00e9e pourront d\u00e9sormais avoir une dur\u00e9e totale successive de trois ans, alors qu\u2019auparavant cette dur\u00e9e ne pouvait pas exc\u00e9der deux ann\u00e9es.<\/p>\n
Si le locataire restait dans les lieux sans opposition du bailleur jusqu’\u00e0 la fin du bail, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux naissait le lendemain du jour de l’expiration du bail.<\/p>\n
D\u00e9sormais, les parties disposeront d’un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de l’expiration de la p\u00e9riode de trois ann\u00e9es pour manifester leur volont\u00e9 d’\u00e9chapper au statut des baux commerciaux.<\/p>\n
D’autre part, \u00e0 l’issue de la p\u00e9riode maximale, les parties ne pourront plus conclure un nouveau bail d\u00e9rogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le m\u00eame fonds dans les m\u00eames locaux.<\/p>\n
Etat des lieux<\/u><\/strong><\/p>\n Dans un souci de s\u00e9curit\u00e9 juridique, la Loi rend obligatoire la r\u00e9alisation d’un \u00e9tat des lieux, \u00e9tabli de mani\u00e8re contradictoire entre les parties, au moment de la prise de possession des locaux et au moment de leur restitution.<\/p>\n A d\u00e9faut d’\u00e9tat des lieux amiable, il sera \u00e9tabli par un huissier de justice \u00e0 l’initiative de la partie la plus diligente dont les frais seront partag\u00e9s entre le bailleur et le locataire.<\/p>\n L\u2019\u00e9tat des lieux devra \u00eatre joint au contrat de bail.<\/p>\n Le bailleur qui n’aura pas fait toutes les diligences pour la r\u00e9alisation\u00a0 de l’\u00e9tat des lieux ne pourra pas invoquer la pr\u00e9somption de l’article 1731 du Code civil selon lequel, en l’absence d’\u00e9tat des lieux, le locataire est pr\u00e9sum\u00e9 les avoir re\u00e7us en bon \u00e9tat de r\u00e9parations locatives.<\/p>\n Loyer du bail commercial<\/u><\/strong><\/p>\n Actuellement, les parties \u00e0 un bail peuvent choisir entre trois indices pour indexer le loyer:<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 l’indice du co\u00fbt de la construction (ICC),<\/p>\n – \u00a0\u00a0\u00a0 l’indice des loyers commerciaux\u00a0 (ILC),<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 l’indice trimestriel des loyers tertiaires (ILAT), r\u00e9serv\u00e9 aux activit\u00e9s tertiaires, autres que les activit\u00e9s commerciales et artisanales.<\/p>\n Pour les contrats conclus ou renouvel\u00e9s, \u00e0 compter du 1er<\/sup> septembre 2014, l\u2019ICC ne pourra plus \u00eatre utilis\u00e9 parmi les indices de r\u00e9f\u00e9rence et ce, afin de stabiliser les \u00e9volutions annuelles ou triennales des loyers qui augmentaient parfois sans lien avec la croissance \u00e9conomique.<\/p>\n Dans ces conditions, pour les contrats en cours faisant encore r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 cet indice, les parties devront se mettre en conformit\u00e9 avec la Loi en le substituant par l\u2019un des deux autres indices\u00a0: l\u2019ILC (pour les locaux affect\u00e9s \u00e0 une activit\u00e9 commerciale ou artisanale) ou ILAT (pour les activit\u00e9s tertiaires). Ces indices s’appliqueront lors du prochain renouvellement.<\/p>\n Il convient de pr\u00e9ciser que le recours \u00e0 l\u2019ICC demeura possible, si le bail commercial pr\u00e9voit une clause d\u2019\u00e9chelle mobile, pour la r\u00e9vision du loyer.<\/p>\n Loyers des baux r\u00e9vis\u00e9s et renouvel\u00e9s<\/u><\/strong><\/p>\n La Loi introduit un \u00ab\u00a0m\u00e9canisme de lissage\u00a0\u00bb<\/em> qui est en r\u00e9alit\u00e9 un plafonnement du d\u00e9plafonnement de l’augmentation du loyer.<\/p>\n Pour les baux conclus ou renouvel\u00e9s, \u00e0 compter du 1er<\/sup> septembre 2014, la variation du loyer r\u00e9vis\u00e9 du bail renouvel\u00e9 ne pourra pas \u00ab\u00a0conduire \u00e0 des augmentations sup\u00e9rieures, pour une ann\u00e9e, \u00e0 10 % du loyer acquitt\u00e9 au cours de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente\u00a0\u00bb<\/em> (article L 145-34, L 145-38 et L 145-39 du Code de commerce).<\/p>\n L’objectif du l\u00e9gislateur est de donner aux commer\u00e7ants la possibilit\u00e9 d’anticiper les \u00e9volutions des loyers, car le d\u00e9plafonnement du loyer, entrainant une augmentation de ce dernier, peut compromette la p\u00e9rennit\u00e9 du fonds.<\/p>\n Ce m\u00e9canisme sera mis en \u0153uvre lors du renouvellement<\/u> du bail :<\/p>\n – \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En cas de modification notable des \u00e9l\u00e9ments constitutifs de la valeur locative, ou\u00a0;<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Lorsque les parties auront conclu un bail d’une dur\u00e9e sup\u00e9rieur \u00e0 9 ans.<\/p>\n Il sera mis en \u0153uvre lors de la r\u00e9vision<\/u>:<\/p>\n – \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Lorsque la modification mat\u00e9rielle des facteurs locaux de commercialit\u00e9 entraine une variation de plus de 10 %\u00a0 de la valeur locative, ou\u00a0;<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Lorsque le bail est assorti d’une clause d’\u00e9chelle mobile et que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augment\u00e9 ou diminu\u00e9 de plus d’un quart.<\/p>\n Extension de la comp\u00e9tence des Commissions d\u00e9partementales de conciliation<\/u><\/strong><\/p>\n Afin d\u2019encourager le recours \u00e0 la m\u00e9diation, la Loi \u00e9tend la comp\u00e9tence des Commissions aux loyers r\u00e9vis\u00e9s ainsi qu’aux charges et travaux.<\/p>\n Jusqu’alors, cette Commission compos\u00e9e de bailleurs, de locataires et de personnes qualifi\u00e9es ne connaissait que des litiges relatifs \u00e0 la fixation du loyer du bail renouvel\u00e9.<\/p>\n Charges, imp\u00f4ts et taxes<\/u><\/strong><\/p>\n Jusqu’alors, les dispositions du Code de commerce \u00e9taient silencieuses sur la question des charges, des imp\u00f4ts et des taxes qui \u00e9taient r\u00e9partis selon la n\u00e9gociation qui avait eu lieu entre le bailleur et le preneur.<\/p>\n D\u00e9sormais, le l\u00e9gislateur r\u00e9glemente cette question par des dispositions d’ordre public.<\/p>\n En effet, les contrats conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 compter du 5 novembre 2014, ne peuvent plus \u00eatre imput\u00e9 sur le\u00a0preneur certaines charges, \u00e0 savoir\u00a0:<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Les d\u00e9penses relatives aux grosses r\u00e9parations mentionn\u00e9es \u00e0 l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les honoraires li\u00e9s \u00e0 la r\u00e9alisation -de ces travaux,<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Les d\u00e9penses relatives aux travaux ayant pour objet de rem\u00e9dier \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9 ou de mettre en conformit\u00e9 avec la r\u00e9glementation le bien lou\u00e9 ou l’immeuble dans lequel il se trouve, d\u00e8s lors qu’ils rel\u00e8vent des grosses r\u00e9parations mentionn\u00e9es \u00e0 l’alin\u00e9a pr\u00e9c\u00e9dent,<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Les imp\u00f4ts, notamment la contribution \u00e9conomique territoriale, les taxes et les redevances dont le redevable l\u00e9gal est le bailleur ou le propri\u00e9taire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire la taxe fonci\u00e8re<\/strong> et les taxes additionnelles \u00e0 la taxe fonci\u00e8re ainsi que les imp\u00f4ts, taxes et redevances li\u00e9s \u00e0 l’usage du local ou de l’immeuble ou \u00e0 un service dont le locataire b\u00e9n\u00e9ficie directement ou indirectement,<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Les honoraires du bailleur li\u00e9s \u00e0 la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail,<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Dans un ensemble immobilier, les charges, imp\u00f4ts, taxes, redevances et le co\u00fbt des travaux relatifs \u00e0 des locaux vacants ou imputables \u00e0 d’autres locataires. La r\u00e9partition entre les locataires des charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances et du co\u00fbt des travaux relatifs \u00e0 l’ensemble immobilier peut \u00eatre conventionnellement pond\u00e9r\u00e9e. Ces pond\u00e9rations sont port\u00e9es \u00e0 la connaissance des locataires.<\/p>\n Tout contrat de bail devra d\u00e9sormais comporter un inventaire pr\u00e9cis et limitatif des cat\u00e9gories de charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances li\u00e9s au bail, comportant l’indication de leur r\u00e9partition entre le bailleur et le locataire.<\/p>\n Cet inventaire devra \u00eatre adress\u00e9 annuellement par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l\u2019ann\u00e9e suivant celle au titre de laquelle il est \u00e9tabli ou, pour les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9, dans le d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la reddition des charges de copropri\u00e9t\u00e9 sur l\u2019exercice annuel.<\/p>\n En cours de bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, imp\u00f4ts et redevances nouveaux.<\/p>\n Forme du cong\u00e9 du bail commercial<\/u><\/strong><\/p>\n Le cong\u00e9 pourra \u00eatre d\u00e9sormais donn\u00e9, au choix des parties, non seulement par acte extra-judiciaire (acte d’huissier) mais \u00e9galement par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception.<\/p>\n Le d\u00e9cret d\u2019application de la Loi Pinel pr\u00e9cise que lorsque le recours \u00e0 un huissier n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 choisi, la date du cong\u00e9 est celle de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre.<\/p>\n Droit de pr\u00e9f\u00e9rence du locataire d’un local commercial<\/u><\/strong><\/p>\n Ce point est capital.<\/p>\n En effet, le l\u00e9gislateur met en place un droit de pr\u00e9f\u00e9rence pour le locataire, en cas de vente du local commercial, dans lequel il exploite son fonds.<\/p>\n Ce droit s’appliquera \u00e0 toute cession d’un local commercial \u00e0 compter du 1er<\/sup> d\u00e9cembre 2014. Il est largement inspir\u00e9 de celui dont b\u00e9n\u00e9ficie le locataire d’un logement, en cas de cession de celui-ci.<\/p>\n Ces dispositions n’\u00e9tant pas d\u2019ordre public, elles pourront \u00eatre \u00e9cart\u00e9es par une clause du bail.<\/p>\n Lorsque, le propri\u00e9taire d’un local \u00e0 usage commercial ou artisanal envisagera de le vendre, il devra en informer le locataire par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception ou remise en main propre.<\/p>\n Cette notification devra, \u00e0 peine de nullit\u00e9, indiquer le prix et les conditions de la vente envisag\u00e9e. Elle vaudra offre de vente au profit du locataire qui disposera alors d’un d\u00e9lai d’un mois pour se prononcer.<\/p>\n En cas d’acceptation, il disposera alors d’un d\u00e9lai de deux mois pour la r\u00e9alisation de la vente.<\/p>\n En cas de recours \u00e0 un pr\u00eat, le d\u00e9lai de r\u00e9alisation de la vente sera port\u00e9 \u00e0 quatre mois.<\/p>\n Si \u00e0 l’expiration de ce dernier d\u00e9lai, la vente n’a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e, l’acception de cette vente deviendra sans effet.<\/p>\n Si le propri\u00e9taire d\u00e9cide de vendre \u00e0 des conditions ou \u00e0 un prix plus avantageux pour l’acqu\u00e9reur, le notaire devra, lorsque le bailleur ne l’aura pas fait, notifier au locataire, \u00e0 peine de nullit\u00e9 de la vente, les nouvelles conditions et le prix de cette derni\u00e8re. De nouveaux d\u00e9lais commenceront \u00e0 courir au profit du locataire.<\/p>\n A peine de nullit\u00e9, chaque notification devra reproduire les dispositions de l’article L.145-46-1, al1 \u00e0 4 du Code de commerce.<\/p>\n Ce m\u00e9canisme est tr\u00e8s important car il permet au locataire, exploitant depuis de tr\u00e8s nombreuses ann\u00e9es l’activit\u00e9 dans des murs commerciaux, de se rendre acqu\u00e9reur de ces derniers, dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le bailleur souhaiterait les c\u00e9der.<\/p>\n Clause de garantie<\/u><\/strong><\/p>\n G\u00e9n\u00e9ralement, la cession du bail s’accompagne d’une clause de garantie entre le c\u00e9dant et le cessionnaire, r\u00e9dig\u00e9e au b\u00e9n\u00e9fice du bailleur.<\/p>\n Ce dispositif impose alors au c\u00e9dant de payer les loyers qui ne seraient pas acquitt\u00e9s par l’acqu\u00e9reur de son fonds, conform\u00e9ment au bail.<\/p>\n La Loi introduit deux nouveaut\u00e9s pour prot\u00e9ger le c\u00e9dant :<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Le bailleur doit d\u00e9sormais informer le c\u00e9dant de tout d\u00e9faut de paiement dans un d\u00e9lai d’un mois,<\/p>\n – \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La deuxi\u00e8me nouveaut\u00e9 limite \u00e0 trois ans \u00e0 compter de la cession du bail la dur\u00e9e de la clause de garantie entre le c\u00e9dant et le cessionnaire.<\/p>\n Concernant, la cession du bail en cas de proc\u00e9dures collectives du locataire, le Tribunal va pouvoir imposer au bailleur en cas de plan de cession que soit adjointe \u00e0 l’activit\u00e9 initiale pr\u00e9vue par le bail, des activit\u00e9s connexes ou compl\u00e9mentaires.<\/p>\n ***<\/p>\n Ce flash reprend les principales dispositions applicables de la Loi Pinel.<\/p>\n Attention, ces diff\u00e9rentes nouveaut\u00e9s ont des dates d’application diff\u00e9rentes.<\/p>\n Retenant que les principales dispositions concernent pour l’essentiel le plafonnement du d\u00e9plafonnement de l’augmentation du loyer et le droit de pr\u00e9f\u00e9rence du locataire pour l’acquisition des murs commerciaux. La \u00ab\u00a0Loi PINEL \u00bb (Loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014) comporte de nombreuses dispositions modifiant le statut des baux commerciaux….<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[55],"tags":[],"class_list":["post-2494","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-agenda"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2494","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2494"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2494\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5672,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2494\/revisions\/5672"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2494"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2494"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2494"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}![\"4653\"](\"http:\/\/seutetavocats.fr\/wp-content\/uploads\/2015\/08\/4653-218x300.jpg\")
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