![\"mag](\"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Capture-d\u2019\u00e9cran-2024-04-29-162417.png\")
<\/p>\nPour le magazine Le Mag de l’Immo n\u00b0 267 (du 29 avril au 20 mai 2024), Ma\u00eetre \u00c9ric SEUTET nous d\u00e9livre 3 actualit\u00e9s l\u00e9gislatives et jurisprudentielles dans le secteur immobilier :<\/p>\n
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La tr\u00eave hivernale, qui courrait depuis le 1er novembre dernier, a pris fin le 31 mars.<\/p>\n
Rappelons que durant cette p\u00e9riode de protection, aucun locataire ne peut \u00eatre expuls\u00e9 (sauf rares exceptions).<\/p>\n
Les propri\u00e9taires, confront\u00e9s \u00e0 des impay\u00e9s de loyers, n\u2019ont donc pas d\u2019autre choix que d\u2019attendre le 1er avril pour recourir aux services d\u2019un huissier de justice afin de mettre en \u0153uvre le jugement d\u2019expulsion qu\u2019ils ont entre les mains.<\/p>\n
Pour m\u00e9moire, le propri\u00e9taire qui ne respecte pas la tr\u00eave hivernale et qui essaie, par quelconque moyen, de forcer le locataire \u00e0 quitter les lieux durant cette p\u00e9riode commet un d\u00e9lit puni d’une peine de prison allant jusqu’\u00e0 trois ans et 30 000 \u20ac d’amende.<\/p>\n
De son c\u00f4t\u00e9, le locataire, en proie \u00e0 des difficult\u00e9s financi\u00e8res, a tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 en parler avec son bailleur afin de tenter de trouver rapidement une solution amiable, avant la mise en place d’une proc\u00e9dure d’expulsion. Il peut \u00e9galement b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019aides, comme le fonds de solidarit\u00e9 pour le logement (FSL), afin d\u2019\u00eatre \u00e9paul\u00e9 dans le paiement de ses loyers et charges.<\/p>\n
Loi n\u00b0 2014-366 du 24 mars 2014<\/em><\/p>\n Depuis le 1er juin 2017, l\u2019huissier de justice (devenu commissaire de justice) charg\u00e9 de la d\u00e9livrance des assignations aux fins de constat ou de prononc\u00e9 de la r\u00e9siliation du bail, remet au locataire, en main propre ou, \u00e0 d\u00e9faut, par le d\u00e9p\u00f4t dans sa bo\u00eete aux lettres, un document d\u2019information en vue de l\u2019audience.<\/p>\n A la diff\u00e9rence de l’assignation, ce document informatif ne constitue toutefois pas un acte de proc\u00e9dure (au sens du Code de proc\u00e9dure civile). D\u00e8s lors, l\u2019oubli de la remise ou du d\u00e9p\u00f4t de ce document par le commissaire de justice n\u2019entraine pas la nullit\u00e9 de l\u2019assignation pour vice de forme.<\/p>\n Telle est le sens de la d\u00e9cision rendue par la Cour de cassation le 8 f\u00e9vrier dernier.<\/p>\n Dans cette affaire, un propri\u00e9taire avait signifi\u00e9 \u00e0 son locataire un commandement de payer visant la clause r\u00e9solutoire ins\u00e9r\u00e9e au contrat de bail, puis l\u2019avait assign\u00e9 en constat d\u2019acquisition de cette clause, expulsion et paiement d\u2019un arri\u00e9r\u00e9 locatif.<\/p>\n Pour se d\u00e9fendre, le locataire avait attaqu\u00e9 l\u2019assignation qu\u2019il estimait atteinte de nullit\u00e9 puisqu\u2019elle n\u2019\u00e9tait pas accompagn\u00e9e, comme le pr\u00e9voit le d\u00e9cret du 9 mai 2017 pr\u00e9cit\u00e9, du document informatif rappelant au locataire les date, horaire et lieu de l\u2019audience.<\/p>\n En vain.<\/p>\n Cour de cassation, 1\u00e8re chambre civile, 8 f\u00e9vrier 2024, pourvoi n\u00b0 22-24.806<\/em><\/p>\n Pr\u00eat \u00e0 taux 0 : quand le locataire tente de se d\u00e9fendre<\/strong><\/p>\n Confront\u00e9 \u00e0 des impay\u00e9s de loyer depuis plusieurs mois, un bailleur saisit la justice afin de voir prononcer l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire du bail.<\/p>\n Pour sa d\u00e9fense, le locataire d\u00e9nonce alors la violation, par son bailleur, de ses obligations inh\u00e9rentes \u00e0 sa qualit\u00e9 d\u2019emprunteur d\u2019un pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro.<\/p>\n Pour rappel, le b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u2019un pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro doit, sauf exception, occuper le logement \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale au moins pendant 6 ans apr\u00e8s le versement du pr\u00eat.<\/p>\n Ainsi, pour le locataire, le bailleur ne peut se pr\u00e9valoir d\u2019un bail conclu en violation de ces dispositions l\u00e9gales.<\/p>\n En vain.<\/p>\n Saisie du litige, la Cour de cassation rappelle que la seule sanction \u00e0 la transgression des r\u00e8gles inh\u00e9rentes \u00e0 l\u2019octroi d\u2019un pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro consiste \u00e0 \u00ab rendre exigible le remboursement du capital restant d\u00fb \u00bb. D\u00e8s lors, le locataire ne saurait se pr\u00e9valoir de la situation pour justifier le d\u00e9faut de paiement du loyer stipul\u00e9 par le contrat de location.<\/p>\n Cour de cassation, 3\u00e8me chambre civile, 14 mars 2024, pourvoi n\u00b0 21-25.798<\/em><\/p>\n Un copropri\u00e9taire assigne devant la justice le syndicat des copropri\u00e9taires afin de se voir d\u00e9livrer, sous astreinte, le badge et le code d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la cage d\u2019escalier principal de l\u2019immeuble.<\/p>\n Les juges rejettent toutefois sa demande aux motifs, d\u2019une part, que l\u2019int\u00e9ress\u00e9 ne participe pas aux charges relatives \u00e0 l\u2019escalier principal et, d\u2019autre part, qu\u2019il n\u2019a aucun int\u00e9r\u00eat objectif \u00e0 acc\u00e9der \u00e0 cet escalier puisque l\u2019acc\u00e8s \u00e0 son logement, situ\u00e9 au rez-de-chauss\u00e9e, se fait par une porte donnant sur l\u2019escalier de service.<\/p>\n Cette d\u00e9cision est n\u00e9anmoins censur\u00e9e par la Cour de cassation !<\/p>\n Force est en effet de constater, au regard du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, que l\u2019escalier principal constitue une partie commune g\u00e9n\u00e9rale (et non sp\u00e9ciale). A ce titre, il appartient donc indivisiblement \u00e0 l\u2019ensemble des copropri\u00e9taires, dont aucun ne peut se voir interdire l\u2019acc\u00e8s.<\/p>\n Cour de cassation, 3\u00e8me chambre civile, 8 f\u00e9vrier 2024, pourvoi n\u00b0 22-24.119<\/em><\/p>\n En 2010, un syndic est alert\u00e9 sur la n\u00e9cessit\u00e9 de rem\u00e9dier rapidement \u00e0 des infiltrations et au gonflement d\u2019une poutre de fa\u00e7ade. Il va toutefois attendre trois ans pour solliciter l\u2019avis de l\u2019architecte qui pr\u00e9conise alors la r\u00e9alisation urgente de travaux.<\/p>\n Trois ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires vont encore s\u2019\u00e9couler avant que le syndic ne soumette \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale le vote des travaux qui ne seront finalement r\u00e9alis\u00e9s qu\u2019en 2018.<\/p>\n Un des copropri\u00e9taires d\u00e9cide alors, sur le fondement de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle, d\u2019assigner en justice le syndic en indemnisation des pr\u00e9judices financiers et de jouissance subis du fait du retard pris dans la r\u00e9alisation des travaux.<\/p>\n Le syndic se d\u00e9fend, faisant valoir le quitus vot\u00e9 par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale qui, selon lui, le d\u00e9charge de toute responsabilit\u00e9.<\/p>\n En vain.<\/p>\n Le copropri\u00e9taire, qui vote en faveur d’une r\u00e9solution de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du syndicat des copropri\u00e9taires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable \u00e0 demander, en application de l’article 42, alin\u00e9a 2, de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette r\u00e9solution, peut rechercher la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle du syndic pour obtenir r\u00e9paration d’un pr\u00e9judice personnel n\u00e9 de sa faute.<\/p>\n Cour de cassation, 3\u00e8me chambre civile, 29 f\u00e9vrier 2024, pourvoi n\u00b0 22-45.558<\/em><\/p>\n Une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI), qui entreprend des travaux dans un logement, souscrit une assurance dommage-ouvrage et une assurance constructeur aupr\u00e8s d’une soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Se plaignant de divers d\u00e9sordres, le syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence assigne en r\u00e9paration devant les tribunaux, apr\u00e8s expertise, la SCI et son assureur.<\/p>\n L\u2019assureur et la SCI sont condamn\u00e9s in solidum au profit du syndicat des copropri\u00e9taires.<\/p>\n La SCI conteste.<\/p>\n \u00c0 l’appui de sa d\u00e9marche elle soutient que son assureur est tenu de la garantir et, qu’\u00e0 ce titre, elle ne saurait \u00eatre condamn\u00e9e.<\/p>\n Elle finira par avoir gain de cause.<\/p>\n Saisie du litige, la Cour de cassation rappelle en effet que l’assureur de responsabilit\u00e9, condamn\u00e9 au titre de l’action directe, in solidum avec son assur\u00e9, au profit du tiers victime, doit sa garantie \u00e0 l’assur\u00e9 d\u00e8s lors que le risque couvert par le contrat s’est r\u00e9alis\u00e9.<\/p>\n Cour de cassation, 2\u00e8me chambre civile, 15 f\u00e9vrier 2024, pourvoi n\u00b0 21-22.457<\/p>\n Deux \u00e9poux confient \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 le soin d\u2019installer un insert au sein de la chemin\u00e9e, d\u00e9j\u00e0 construite, de leur maison.<\/p>\n Quelques temps apr\u00e8s, un incendie se d\u00e9clare et ravage l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la maison et du mobilier la garnissant.<\/p>\n Estimant que le sinistre est imputable \u00e0 l\u2019installation de l\u2019insert, les \u00e9poux assignent en justice la soci\u00e9t\u00e9 et son assureur, sur le fondement de la garantie d\u00e9cennale, aux fins d\u2019indemnisation de leur entier pr\u00e9judice.<\/p>\n Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, la Cour de cassation consid\u00e9rait en effet que tout d\u00e9sordre affectant des \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipement, qu’ils soient dissociables ou non, et qu’ils soient d’origine ou ajout\u00e9s \u00e0 l\u2019existant, relevait de la responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale si ces dommages rendaient l’ensemble de l’ouvrage impropre \u00e0 sa destination (ce qui \u00e9tait bien le cas en l\u2019esp\u00e8ce).<\/p>\n Mais avec cette affaire, la Haute Cour fait radicalement \u00e9voluer sa position.<\/p>\n Elle juge d\u00e9sormais que les \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement install\u00e9s en remplacement ou par ajout sur un ouvrage existant, qui ne constituent pas en eux-m\u00eames un ouvrage au sens de l\u2019article 1792 du Code civil, ne rel\u00e8vent ni de la garantie d\u00e9cennale, ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quelle que soit l\u2019importance des d\u00e9sordres r\u00e9sultant de ces \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement.<\/p>\n Autrement dit, pour avoir gain de cause, le couple aurait d\u00fb agir sur le fondement de la responsabilit\u00e9 contractuelle de droit commun, non soumise \u00e0 l\u2019assurance obligatoire des constructeurs.<\/p>\n Cour de cassation, 3\u00e8me chambre civile, 21 mars 2024, pourvoi n\u00b0 22-18.694<\/em><\/p>\n Obligatoirement annex\u00e9 aux actes de vente des logements les plus \u00e9nergivores (logements class\u00e9s F et G sur le diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique), l’audit \u00e9nerg\u00e9tique voit son contenu \u00e9voluer.<\/p>\n Depuis le 1er avril, le professionnel qui r\u00e9alise l\u2019audit peut, \u00e0 la demande du propri\u00e9taire vendeur, proposer d\u2019autres sc\u00e9narios de travaux qui viennent ainsi s\u2019ajouter aux deux propositions obligatoires.<\/p>\n Chaque proposition doit alors contenir les caract\u00e9ristiques et crit\u00e8res de performance des mat\u00e9riaux ou \u00e9quipements propos\u00e9s ainsi que le type de mat\u00e9riaux d’isolation choisi.<\/p>\n Elles doivent par ailleurs \u00eatre le moyen d\u2019atteindre un niveau satisfaisant de confort hygrothermique (situ\u00e9e entre 18 et 20 \u00b0C) en toute saison.<\/p>\n Si, par ailleurs, l\u2019audit montre que le renouvellement de l\u2019air dans le logement est insuffisant ou ne peut pas \u00eatre ma\u00eetris\u00e9, il doit d\u00e9sormais pr\u00e9ciser que le syst\u00e8me de ventilation doit \u00eatre modifi\u00e9 d\u00e8s la premi\u00e8re \u00e9tape du parcours des travaux.<\/p>\n Parall\u00e8lement, l’auditeur doit proposer, d’une part, un sc\u00e9nario en une \u00e9tape permettant une am\u00e9lioration de deux classes \u00e9nerg\u00e9tiques du b\u00e2timent, ou en deux \u00e9tapes permettant au moins l\u2019atteinte de la r\u00e9novation performante ; et, d’autre part, un second sc\u00e9nario permettant un traitement satisfaisant des interfaces et interactions.<\/p>\n Enfin, le contenu de l’audit \u00e9nerg\u00e9tique n\u2019est plus exprim\u00e9 en surface habitable mais en surface apr\u00e8s travaux et devra obligatoirement comprendre un descriptif des travaux avec un certain nombre de mentions obligatoires.<\/p>\n Arr\u00eat\u00e9 du 29 d\u00e9cembre 2023<\/em><\/p>\n En vue de construire leur maison d’habitation, un couple de particuliers (agissant en tant que maitre d\u2019ouvrage) confie \u00e0 un architecte la mission d’\u00e9tablir les avant-projets, de r\u00e9aliser le dossier du permis de construire et de consulter des entreprises sous la forme d’un appel d’offres.<\/p>\n L’architecte leur conseille alors de r\u00e9aliser une \u00e9tude de sol, d\u00e9marche qui ne sera finalement pas effectu\u00e9e.<\/p>\n Une fois la maison achev\u00e9e, des fissures en fa\u00e7ade apparaissent tenant \u00e0 l’absence de prise en compte des contraintes du sol. Les juges mettent toutefois hors de cause l’architecte, retenant que sa mission s’\u00e9tait pour l\u2019essentiel limit\u00e9e au permis de construire.<\/p>\n Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette d\u00e9cision.<\/p>\n Elle rappelle que, sauf \u00e0 prouver que les dommages proviennent d’une cause \u00e9trang\u00e8re, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidarit\u00e9 de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses \u00e9l\u00e9ments constitutifs ou l’un de ses \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipement, le rendant impropre \u00e0 sa destination.<\/p>\n Ainsi, informer le ma\u00eetre d’ouvrage de la n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9aliser une \u00e9tude de sol ne suffit pas \u00e0 exon\u00e9rer l’architecte de sa responsabilit\u00e9 !<\/p>\n Cour de cassation, 3\u00e8me chambre civile, 15 f\u00e9vrier 2024, pourvoi n\u00b0 22-23.682<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Pour le magazine Le Mag de l’Immo n\u00b0 267 (du 29 avril au 20 mai 2024), Ma\u00eetre \u00c9ric SEUTET nous d\u00e9livre…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":4209,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[55],"tags":[],"class_list":["post-4208","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-agenda"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4208","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=4208"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4208\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5449,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4208\/revisions\/5449"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/4209"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=4208"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=4208"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.seutetavocats.fr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=4208"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}R\u00e9siliation du bail : quand l\u2019huissier omet de remettre le document informatif<\/strong><\/h2>\n
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Sauf exception, tous les copropri\u00e9taires ont droit d\u2019acc\u00e9der aux parties communes !<\/strong><\/h2>\n
Quitus donn\u00e9 au syndic en AG : importante pr\u00e9cision<\/strong><\/h2>\n
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Garantie d\u00e9cennale : attention, important changement !<\/strong><\/h2>\n
Audit \u00e9nerg\u00e9tique : ce qui a chang\u00e9 depuis le 1er avril 2024<\/strong><\/h2>\n
L\u2019architecte est tenu de r\u00e9aliser un projet qui soit r\u00e9alisable !<\/strong><\/h2>\n